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안녕하세요, 무빙데이입니다.

짐을 다 빼고 빈집을 둘러보면 그제야 눈에 들어오는 게 있어요. 벽의 못 자국, 냉장고 자리의 장판 눌림, 언젠가 붙여 둔 시트지. "이거 다 원래대로 해 놓고 나가야 하나?" 싶어 마음이 급해지죠.

원상복구는 이삿날 당일에 따지기 시작하면 서로 기억이 달라 길어지기 쉬워요. 그래서 오늘은 나가기 2~3주 전부터 집주인과 범위를 미리 맞춰 두는 순서를 정리해 봤어요.

1. 법이 말하는 '원상회복', 어디까지인가요

민법은 빌린 물건을 돌려줄 때 원래 상태로 회복해야 한다고 정하고, 이 규정을 임대차에도 그대로 적용해요. 세입자가 직접 붙여 놓은 물건은 떼어 갈 수 있다는 내용도 함께 들어 있습니다.

• 기본 원칙 — 계약이 끝나면 집을 원래 상태로 돌려놓고 반환해요. 내가 고치거나 바꾼 부분은 원칙적으로 걷어 내고 빌릴 때 모습으로 되돌리는 게 기본입니다
• 범위는 집마다 달라요 — 대법원은 원상회복 범위를 계약을 맺은 경위, 빌릴 당시 집 상태, 고치거나 바꾼 내용 등을 함께 따져 사안별로 정한다고 봤어요. "무조건 새것처럼"도, "무조건 그대로 두면 끝"도 아니라는 뜻이에요
• 살면서 지킬 의무도 있어요 — 사는 동안에는 '선량한 관리자의 주의'로 집을 보존해야 해요. 반대로 집주인은 집을 쓸 수 있는 상태로 유지해 줄 의무가 있고요

근거: 「민법」 제615조·제654조(원상회복), 제374조(선관주의), 제623조(임대인의 의무), 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결

2. 내가 바꾼 것부터 목록으로 적어 보세요

분쟁이 가장 많이 생기는 건 '원래 없던 것'이에요. 기억나는 대로 아래 표에 맞춰 적어 두면, 집주인과 이야기할 때 빠뜨리는 게 줄어요.

집주인이 "그냥 두고 가셔도 돼요"라고 하면 문자로 한 줄 받아 두세요. 계약서 특약에 원상복구 조건이 따로 적혀 있다면 그 문구가 먼저 기준이 되니, 이사 전에 계약서를 한 번 다시 펴 보는 게 좋아요.

3. 살다가 고장 난 곳은 '알린 기록'이 중요해요

• 고장은 바로 알리기 — 수리가 필요한 곳이 생기면 세입자는 지체 없이 집주인에게 알려야 해요. 누수·곰팡이처럼 번지는 문제를 늦게 말하면, 나중에 "왜 이제 말했냐"는 이야기가 나올 수 있어요
• 기본 설비는 집주인 몫인 경우가 많아요 — 생활법령 안내에 따르면 사소한 파손은 세입자가 고칠 수 있지만, 생활에 지장이 있을 정도면 집주인이 수선해야 해요. 난방 설비 교체나 주요 구조 대수선은 특약으로 면제했더라도 특별한 사정이 없으면 집주인 책임으로 봅니다
• 내 돈으로 고쳤다면 — 집을 보존하는 데 꼭 필요한 수리비(필요비)는 집주인에게 청구할 수 있어요. 영수증과 당시 주고받은 메시지를 퇴거 전에 한곳에 모아 두세요

4. 퇴거 전, 집주인과 '같이 보는 날'을 잡으세요

이삿날에는 짐 나르는 소리, 잔금, 열쇠까지 겹쳐서 집을 차분히 볼 시간이 없어요. 가능하면 이사 1~2주 전에 집주인이나 중개사무소와 한 번 같이 둘러보는 게 좋아요.

• 입주 때 사진을 다시 꺼내기 — 입주 당시 찍어 둔 사진·영상이 있으면 같은 위치에서 다시 찍어 나란히 비교해요. 원래 있던 흠인지 살면서 생긴 흠인지 가르는 가장 확실한 자료예요
• 합의한 내용은 그 자리에서 문자로 — "선반은 떼고 구멍은 메움, 시트지는 그대로" 처럼 항목별로 정리해 보내 두면, 이삿날 다시 따질 일이 줄어요
• 빈집 사진은 이사 당일에 한 번 더 — 짐을 다 뺀 직후 방마다 벽·바닥·문을 찍어 두세요

이삿짐을 옮기다 생긴 벽·바닥 흠집은 원상복구와는 별개로 이사 업체에 알리고 처리해야 하는 일이에요. 기록하는 법은 이삿짐 파손 시 대응에 정리해 두었어요.

5. 보증금에서 빼겠다고 하면, 이렇게 대응해요

• 무엇을 얼마에 고치는지 물어보기 — 항목과 금액을 적은 견적서나 영수증을 보여 달라고 요청해요. "도배 전체"처럼 뭉뚱그린 금액이면 어느 부분이 내 책임인지 하나씩 짚어 보세요
• 보증금과 집 반환은 함께 — 집주인의 보증금 반환과 세입자의 집 반환은 동시에 이행하는 관계예요. 원상복구 금액에 이견이 있다면 다툼이 있는 금액이 무엇인지부터 서로 분명히 해 두는 게 좋아요
• 대화로 안 풀리면 조정 제도 — 주택임대차분쟁조정위원회는 보증금 반환, 집의 유지·수선 의무, 계약 종료 등을 둘러싼 분쟁을 조정해요. 대한법률구조공단·한국토지주택공사·한국부동산원 등에 설치돼 있고, 신청할 때는 사진·문자 같은 증거를 함께 내요

보증금을 제때 못 받았을 때 쓸 수 있는 방법은 전월세 보증금 이삿날 대처법에서, 두고 갈 가구 처리는 이사 전 처분 순서에서 함께 확인해 보세요.

바꾼 것은 목록으로, 합의는 문자로, 집 상태는 사진으로 — 이 세 가지면 마지막 날이 편해져요

원상복구를 정리하다 보면 떼어 갈 선반·조명처럼 이삿짐 목록도 함께 바뀌어요. 짐이 정리되면 무빙데이에서 여러 이사 업체의 견적을 무료로 비교해 보시고, 궁금한 점은 1577-3101 또는 카카오톡으로 편하게 상담해 주세요.

참고 자료
· 국가법령정보센터, 「민법」 제374조·제615조·제623조·제626조·제634조·제654조
· 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제14조, 같은 법 시행령 제22조·제30조
· 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 주택임대차 > 임차인의 권리·의무 / 임대인의 권리·의무
· 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결(생활법령정보 인용)
작성 기준일: 2026년 11월 9일 · 이 글은 일반적인 안내이며 법률 자문이 아니에요. 원상복구 범위와 비용 부담은 계약 내용과 집 상태에 따라 달라질 수 있으니, 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가와 상담해 주세요.