팁 게시판

안녕하세요, 무빙데이입니다.

내년 봄에 전세 만기가 돌아오는 분이라면 지금쯤 고민이 시작되셨을 거예요. 집주인이 보증금을 올려 달라고 할지, 그냥 이 집에 2년 더 살지, 아예 옮길지요.

이 고민은 날짜부터 알면 쉬워져요. 주택임대차보호법 조문 기준으로 정리해 볼게요.

🗓️ 1. 달력에 먼저 적어 둘 날짜 세 개

법에서 정한 기간은 모두 계약 만료일에서 거꾸로 계산해요.

• 만료 6개월 전 — 세입자가 갱신을 요구할 수 있는 기간이 열려요. 집주인이 거절·조건 변경을 알릴 수 있는 기간도 이때부터예요
• 만료 2개월 전 — 갱신 요구 기간이 끝나요. "나가겠다"는 뜻도 이 날까지 알리는 게 기준이에요
• 만료일 — 옮기면 보증금 받고 이사하는 날, 남으면 새 계약이 시작되는 날이에요

아무도 아무 말을 하지 않고 이 기간이 지나면 같은 조건으로 계약이 이어지는 묵시적 갱신이 돼요 (제6조). 이 경우에도 세입자는 언제든 해지를 알릴 수 있지만 효력은 통지 후 3개월이 지나야 생겨요. 나가겠다는 통보와 보증금 돌려받는 과정은 전월세 보증금, 이삿날 대처법에서 더 자세히 볼 수 있어요.

🔑 2. '2년 더'를 택할 때 알아 둘 계약갱신요구권

세입자가 위 기간 안에 갱신을 요구하면, 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요 (제6조의3 제1항).

• 한 번만 쓸 수 있어요 — 같은 집에서 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 갱신된 계약은 2년으로 봐요 (제6조의3 제2항)
• 조건은 그대로가 원칙 — 갱신 계약은 이전 계약과 같은 조건이에요. 다만 보증금·월세는 증감할 수 있어요 (제6조의3 제3항)
• 올려도 5% 이내 — 증액 청구는 기존 보증금·월세의 20분의 1을 넘지 못해요. 시·도 조례로 이 안에서 상한을 더 낮게 정할 수도 있어요 (제7조 제2항)
• 2년을 다 안 채워도 돼요 — 갱신된 계약 중에도 세입자는 언제든 해지를 알릴 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생겨요 (제6조의3 제4항·제6조의2)

그래서 일단 갱신해 두고, 다음 집이 정해지면 3개월 여유를 두고 알리는 방법도 있어요.

🙅 3. 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

법에 거절 사유가 정해져 있어요 (제6조의3 제1항 각 호). 주요한 것만 추리면 이렇습니다.

• 집주인(직계존속·비속 포함)이 직접 살려는 경우 — 거절 사유와 날짜를 문자로 받아 두기
• 월세를 2기분에 이르도록 밀린 적이 있는 경우 — 월세 납부 내역을 정리해 두기
• 서로 합의하고 집주인이 상당한 보상을 한 경우 — 이사비 등 보상 내용을 글로 남기기
• 무단 전대, 고의·중대한 과실 파손, 철거·재건축 등 — 입주 때 집 상태 사진, 계약 당시 고지 내용 확인

실거주를 이유로 거절해 놓고, 원래 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 집주인은 손해를 배상해야 해요 (제6조의3 제5항·제6항). 거절 문자는 이사 후에도 보관해 두세요.

⚖️ 4. 남을까 옮길까, 이렇게 비교해 보세요

감으로 정하기보다 아래 네 가지를 한 종이에 적어 보세요.

• 늘어나는 금액 — 갱신할 때 오르는 보증금·월세와, 그 돈을 마련하는 비용(대출 이자 등)
• 옮길 때 드는 돈 전체 — 이사비에 중개보수·입주청소·인터넷 이전·새 가구까지
• 대출 일정 — 전세대출이 있다면 연장 조건과 새 집 대출 가능 여부를 은행에 미리 확인
• 앞으로 2년의 생활 — 출퇴근, 아이 학교, 집 상태(누수·곰팡이 등)

옮길 때 드는 비용은 막연한 평균보다 내 날짜·층수·짐 조건으로 받은 견적으로 적어야 비교가 정확해져요.

🚚 5. 옮기기로 했다면, 이 순서로

• 집주인에게 알리기 — 만료 2개월 전보다 넉넉히 앞서, 날짜가 남는 방식으로
• 새 집 계약 — 새 집 잔금일을 지금 집 만료일(보증금 받는 날)과 맞추는 게 핵심이에요
• 견적 비교 — 주말·월말은 예약이 빨리 차기 쉬우니 날짜가 정해지면 바로
• 날짜가 어긋나면 — 나갈 날과 들어갈 날 사이가 비면 짐을 잠시 맡기는 방법도 있어요. 보관이사 계약 전 확인할 것을 참고해 주세요
• 이사 후 — 전입신고와 확정일자부터 챙기고, 나머지 주소 변경은 전입신고 다음 할 일 순서대로

📋 전세 만기 판단 체크리스트

만료일부터 거꾸로 세면, 남을지 옮길지가 보여요 🗓️

옮기는 쪽으로 기울었다면 무빙데이에서 내 날짜·조건으로 이사 견적을 무료로 비교해 보세요.
문의는 1577-3101 또는 카카오톡 상담으로 남겨 주시면 돼요.

참고 자료: 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행) 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조
법 조문을 바탕으로 한 일반 안내이며 법률 자문이 아니에요. 계약 내용과 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가와 상담해 주세요. 법령은 개정될 수 있습니다. (작성 기준일 2026.10.28)